Nieuws 14-03-2016 Door: Pieter van Dalen, Rabobank

Negatieve staatsrentes. Een hypotheekrente van ongeveer 2 procent voor een rentevaste periode van tien jaar met NHG. Lagere bruto woonlasten voor sommige koopstarters dan voor huurders in de gereguleerde sector. De waanzinnig lage rente, mede door het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), blijft opmerkelijk. Maar welke voordelen, bedreigingen en kansen biedt deze lage rente?

Op macroniveau is er voor koopstarters sinds de zomer van 2013 mede door die lage rente een hoop veranderd. Als liefhebber van grafieken laat ik u graag zien wat ik bedoel. Voor de crisis steeg de gemiddelde prijs van een koopwoning, wat zich bij een vergelijkbare hypotheekrente voor starters vertaalde in hogere bruto woonlasten. En dan neem ik voor het gemak een hypotheek die binnen dertig jaar op annuïtaire basis wordt afgelost, zonder hypotheekrenteaftrek. Tijdens de crisisjaren van 2008-2013 zagen we een omgekeerde beweging.

Maar nu komt het. De gemiddelde woningprijzen lopen sinds 2013 weer op (oranje lijn), terwijl de bruto hypotheeklasten min of meer gelijk blijven (blauwe lijn). En natuurlijk komt dit laatste door de gedaalde hypotheekrente.

Geen enorme gevolgen
Maar hoe lang kan die rente nog blijven dalen? De ECB wil de Europese economie ook in 2017 nog aanjagen met het opkopen van onder andere staatsobligaties. Daarna zal de rente volgens mij toch vroeg of laat iets moeten oplopen. En hoewel de lage rente op dit moment duidelijk bijdraagt aan de positieve huizenprijsontwikkeling, zou een rentestijging op zichzelf geen enorme gevolgen hoeven hebben.

Behalve dat de hypotheeknormen intussen zijn aangescherpt, liggen de bruto maandlasten voor koopstarters nog behoorlijk onder het niveau van voor de crisis. En mocht de hypotheekrente een volledig procentpunt stijgen (bijvoorbeeld van gemiddeld 2,7 naar 3,8 procent), dan zijn de bruto hypotheeklasten bij de huidige huizenprijzen van bijna 1.100 euro per maand nog steeds zo’n 300 euro lager zijn dan in 2008. Een hogere rentestijging zou de woningprijs in de toekomst echter toch onder druk kunnen zetten.

Volgens mij is het dan ook van groot belang om nu niet stil te gaan zitten, om alleen maar op korte termijn de voordelen te genieten van een lage rente. De overheid heeft de eerste stapjes gezet om de woningmarkt te hervormen, maar zij is er nog lang niet. Volgens de huidige plannen zal de hypotheekrenteaftrek (HRA) in 2041 –inderdaad, een heel eind weg- nog steeds 38 procent zijn, wat de vrije huursector intussen geen mogelijkheden biedt om een goed alternatief te worden.

Zonder grote schokken
Het prachtige plan WONEN 4.0 stelde terecht dat afschaffing van de HRA met volledige compensatie in de vorm van lagere inkomstenbelastingen wel in dertig jaar moet kunnen. Met de huidige rente is een volledige afbouw in twintig jaar volgens mij ook wel haalbaar zonder grote schokken. En als de huizenprijzen in dit traject zouden dalen, kunnen tijdelijke stimuleringsmaatregelen worden overwogen.

Bijvoorbeeld een terugkeer van een aflossingsvrije hypotheek van 50 procent, met HRA. Om na deze transitie uiteindelijk te komen tot een woningmarkt waar iedereen kan wonen in een woning die bij hem of haar past. Wie droomt daar nu niet van?

Pieter van Dalen is woningmarkteconoom bij de Rabobank